収益マンションを建築する場合、鉄骨造にするのかRC造にするのか悩むところである。

一般的に建物の耐久性については鉄骨造よりRC造が優れていると思われている。
しかし、その大きな根拠となっているのが会計上の減価償却費を求める際に使われる法定耐用年数である。
RC造の場合４７年、鉄骨造の場合３４年と定められている。（木造は２０年）
銀行融資の期間もこの数字を基準に決定されることが多い。

しかし、この数字に、はっきりと根拠があるわけではない。

たとえば、RC造の構造の主体となっているコンクリートは経年による中性化でその耐用年数は３５年とも言われている。

建物の耐久性は施工とメンテナンスに大きく左右される。

鉄骨造の場合、その耐久性を左右するのが構造体である鉄骨の梁柱の強度である。構造計算を基に鉄骨部材は決定されている。しかし、梁と柱を緊結するボルトの締め具合、そして鉄骨の製造過程での溶接の出来も強度を左右する。また、基礎部分は鉄骨造であってもコンクリートと鉄筋で組まれた構造になっており、施工者の施工技術がその強度を大きく左右する。

一方、RC造では基礎から最上階に至るまで、その構造体ほぼすべてが施工者の技術にゆだねられる。鉄筋を組む作業、型枠を造りその中にコンクリートを流す作業もすべて手作業である。RC造は施工者の技術によりその強度が大きく左右されるのである。
最近、あるゼネコンの高層マンションの柱の鉄骨が何本か抜けていたのが見つかり、あわてて補強したのがいい例である。RC造は現場での施工管理も非常に重要なのである。

完成後はどのような工法であっても、水の侵入が構造体にとっては大敵である。しかし、防水処理は経年劣化が防ぐことのできない部分であり、定期的な検査とメンテナンスが建物の耐久性を維持する一番の方法である。

収益マンションの構造を考える場合、耐久性を考え無条件にRC造を選択するケースがあるが、RC造の建築コストは鉄骨に比べて高い場合が多く、今一度、その根拠につき検討が必要ではないかと思われる。

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構造材に使用する鉄、セメント類、外部建具などのアルミ製品そしてクロスなどの石油製品の価格が総じて上昇しています。
一昨年前と比較し建築コストは少なくとも１割は上昇しています。
それに加え、建築基準法の改正により建築士の負担が増え、設計費用そして検査機関の検査費用までも高くなりました。
土地の価格は一部で下落している地域もありますが、それ以上に建築費用の上昇が新築マンションの経営を脅かしつつあります。
たとえば容積率が３００％の土地の場合、その上に建てるマンションの施工面積は土地の広さの約４００％となります。
容積率の計算には含まれない共用部分の面積が施工面積には加わるからです。
１００坪の土地の場合、その上に建築するマンションの施工面積は４００坪となります。
この場合、土地価格が坪当たり４０万円下落し、建築コストが坪当たり１０万円の上昇するとマンションの総工費が以前と同じレベルになるわけです。
建築コストの１０万円の上昇は現実的な数字ですが、投機的に売買された一部の土地を除くと坪当たり４０万円の下落は考えにくいと思います。
現在建築中の収益マンションは安い時期に材料が確保できていると思いますが、今後の建築物については販売価格の上昇も考えられます。

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収益物件を運営する上で頭を悩ますのが入居者の家賃の延滞です。
それを防ぐための一番の方法は入金確認できない入居者さんに対して迅速に延滞の通知を行うことです。
当社では、毎月の第一営業日にすべの管理賃貸物件について入金確認を行い、入金確認ができない入居者さんに対してはその日のうちに文書にて通知を行います。その作業を入金が確認できるまで何度も繰り返します。
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入居者さんに、管理会社は家賃の入金確認をしっかりしていることを印象付け、月々の支出の中での家賃支払いに対する優先順位を高めてもらうことが大切です。

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収益賃貸マンションをデザイナーズマンションとして建設するケースが増えています。
しかし、そのような物件にはいつも疑問を感じてしまいます。
デザイン的に優れたものにしないと入居が見込めないのでは、それは投資物件として適切なのでしょうか。
最近は黒と白を基調とした配色の内装、外装が流行っています。しかし、それはいつまでも続くものではなく、数年の周期で変化していくものなのです。
フローリングを例にとると20年ほど前から、
木目ダーク色-木目オーク柄-木目チーク柄-木目ライト色-黒/白といった具合に流行が変わっています。
転売を考える投資は別ですが、収益マンションの維持管理は少なくとも10年をこす場合がほとんどで、収支を長いスパンで考える必要があります。
デザインを追っかけると流行の主流から外れてしまい、築年数が経過するごとにそれを嫌う人が増えてしまいます。内装でも流行を追うのはクロスなど一部にとどめ、デザインに使う費用は別の装備に充当すべきだと考えています。

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不動産投資の判断材料としてもちろん利回りは重要なのですが、はたしてその利回り（収入）が将来にわたり、少なくともある程度の期間は維持されるのかその見極めは重要です。
しかし、その判断は非常に難しいのです。家賃表（レントロール）の合計収入だけでは判断できません。
特に中古物件では、各戸それぞれの家賃が適正か、入居状況に不自然な点はないか、家賃延滞は無いのかなどのチェックは大切です。
収益物件を購入する際には売主、管理会社に細かく入居に関する情報の提供をお願いし、場合によっては周辺の不動産賃貸業者に家賃相場について確認することも必要です。

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