新築収益マンション建設の際に発生する建設費の消費税を還付する方法があると、最近よく話題になっています。

これは課税業者の制度における税制の隙間をうまくついており、この方法で消費税還付を受けた方も多いと聞いています。

しかし、実際には消費税分をまるまる得しているわけではないのです。

この方法では本来受け取れるはずの家賃収入をみすみす放棄しているのです。

消費税還付を受けるには完成時期と入居時期の調整が必要です。
具体的的には、その年度末（１２月末）までに建築を完成させ、入居者との契約は翌年の１月以降とすることが必要です。

新築収益マンションでは通常、建築を２月から３月に完成させるケースが多いのです。入居者が動くシーズンに完成を合わせ、完成当初より満室に近いマンション経営を行うためです。

１２月までに完成、１月以降の契約となると、建築完成と契約時期のタイムラグ、そして完成時期の前倒しにより、少なく見積もっても約２か月分の家賃収入をロスしていることになります。
銀行へのローン返済のスタートを遅らせた場合には、さらに余計な支払金利も発生しています。

１０，０００万円の建築費で１００％借入、年利３％、家賃収入月額９０万円の場合、
消費税５００万円が還付されますが、約２か月分の家賃１８０万円、そして銀行返済を４月からとした場合の金利、約７５万円、合計約２５５万円のロスが発生します。

また、完成時期を３月の入居シーズンに合せていれば、家賃も強気の設定ができているはずです。
そのことを勘案するともう少しロスが膨らむかもしれません。

新築収益マンション建築費用の消費税還付を受けるには、細かな実務的対策が必要です。
万が一失敗した場合のことや、その煩雑さを考えると、この消費税還付という手法は本当に得策かどうか疑問です。

賃貸マンションなど収益物件の成否を左右するのは入居率です。 

その手助けをしてくれるのが賃貸の仲介業者さんですが、可能な限り多くの会社に空室情報を提供することをお勧めします。

当社では常に20～30社の仲介業者さんに情報を流すようにしています。その中でよく入居者を斡旋してくれる業者さんは数社ありますが、ある特定の会社がよく斡旋してくれるということはありません。

特にテレビCMでよく流れているような大手の賃貸仲介業者さんは店長や担当者がよく入れ替わり、そのたびに仲介件数も変わります。 

よく、入居者斡旋から管理に至るまである一社にすべてを任しているケースもありますが、あまりお勧めできません。お客さんは物件を選びます。あるお客さんがその物件を気に入らなければ、業者さんは迷わずほかの物件を案内します。 

賃貸物件はできる限り多くの人に見てもらう方が間違いなく入居率は上がります。 

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戸数が２０戸以下の比較的小規模の収益マンションの場合、意外とエントランスや廊下などの共用部分の清掃が行き届いていいない場合が多いのです。

駐輪スペースが雑然としていたり、ゴミ置き場周辺ににゴミが散乱していたりすると、その収益マンション全体が小汚く見えてしまいます。 

入居者にとれば共用スペースも住居の一部であり、また、入居を希望する内覧者は必ずチェックし、成約の可非にもつながります。

日常の管理状況が悪いと建物の汚れや劣化も早くなります。 馬場ハウスでは全ての管理物件が近いこともあり、頻回に物件を見回り、清掃をはじめとする物件の維持管理に努めています。 新築収益マンションはもちろんのこと、築年数の経過した収益マンションでもこのことは重要です。

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大手４行が平成２０年６月から住宅ローンを引き上げると発表しています。

上昇するのは３年以上の固定金利で変動金利は据え置かれます。

今回の上昇は、１０年物国債利回りの上昇による長期金利の動きにあわせたものです。 変動金利は短期プライムレートに連動しており、それについては今回変更はなさそうです。 

銀行が取り扱っているアパートマンションローンについても、今回の変更に連動して同様の動きがあるものと考えられおり、金利固定期間、銀行により上げ幅は異なりますが、０．２～０．３％の変更になると思われます。 

変動金利を選択するか、固定金利を選択するのか判断が難しいところです。どの金利タイプを選択するかも逆の意味での投資判断であり、どの収益物件を購入するのかを決めるのと同じぐらい迷ってしまうところです。 

家賃収入は将来的に上昇することは考えにくく、その点からは固定金利に分がありますが、アパートマンションローンは元金均等返済が多く、その返済方法では元金の減少に伴い返済は年々低減してく為、元利均等返済と比較し金利変動の影響がすくないのです。

ただ、借り入れ後すぐに急激な金利上昇があった場合は、固定金利が有利だっということになり、当初計画で返済に無理がないようであれば、固定金利を選択するのが無難なのかもしれません。 


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2.3年前までは新築マンションであれば多少立地が悪くても満室になるケースが多かったのですが、最近では駅前物件でも満室にならない新築マンションが見られるようになりました。

理由をいくつか挙げてみます。
１．多くの業者が新築物件を建設するようになり供給が過剰になった。
２．土地価格が上昇したため、そのベースで採算を合わせようと家賃設定が高い物件
が増えた。
３．新築物件の多くが広さ２５㎡を超えるの大きな間取りに集中したため、高額家賃を支払える層が少なくなった。

最近では部屋を埋めるために新築マンションでも礼金を家賃一カ月分まで下げるケースもあります。

収益マンションを計画する際には、その立地がなにより重要です。

単身者用マンションの場合、若者が集まる地域、もしくは通勤、通学に便利な立地に限定され、大阪エリアでは地下鉄御堂筋線、JR環状線沿線、その他私鉄の主要駅、もしくは大学、専門学校周辺の地域に絞られてきたようです。

ファミリータイプの賃貸マンションでは、人気のある住居地区かどうかが重要です。

駅前立地であってもその周辺が人口減少エリアまたは高齢化が進むエリアでは容積率単位の土地価格が低くとも要注意です。建築コストは安くならないからです。

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